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            首页>小区地面车位归属法律依据与案例分析

            小区地面车位归属法律依据与案例分析

            发布时间:2020-06-21 | 浏览量:4

            中國物業新聞網訊:

            最近有一個熱門新聞:最高法院發出一個駁回再審申請的裁定,確認小區地面車位屬於業主共有。我認為這是一個不應該出現的錯誤。     物權法74條第2款規定,規劃內的車庫車位,建設單位有權出售、出租、附贈;第3款規定,占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。這兩款所說的車位,都沒有區分形態。那麼究竟哪些建設單位有權處分,哪些屬於業主共有呢?標準隻有一個:是規劃內的還是規劃外的。     最高人民法院2009年公佈的區分所有權糾紛的司法解釋第6條:建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外,占用業主共有道路或者其他場地增設的車位,應當認定為物權法第74條第3款所稱的車位。     這就非常明確瞭,規劃內的車位,屬於建設單位所有,規劃外的車位,才是業主共有的。     此次車位糾紛發生在重慶帝景豪苑。這個小區經規劃批準的地上停車位393個,地下243個,共計636個。註意,這636個車位全部屬於規劃內的車位,按照物權法,無疑都屬於建設單位有權處分的車位。而當建設單位準備出租的時候,業主委員會發佈公告說,此舉沒有征得業委會的同意,地面停車位是利用小區公共用地設立的,屬於小區業主共有,建設單位無權擅自出租或者出售。     爭執不下,建設單位起訴到法院,要求法院確認車位權屬。     重慶五中院一審認為,本案所涉及停車位是地面停車位,並無建築物,不能辦理產權登記,其本質上屬於土地使用權。開發商將商品房向業主出售後,建設范圍內的土地使用權歸屬全體業主。因此地面停車位的權益應當歸屬於全體業主共同享有。本案地面停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施,屬於業主共有的土地使用權的范疇,其權益歸屬於全體業主。     這段話裡邊至少有3個錯誤。     1.“並無建築物,不能辦理產權登記”,車位屬於構築物,無論是地下還是地面,都有所有權,否則目前爭議的是什麼?如果不承認它有所有權,那麼網球場、足球場、高爾夫球場,都沒有建築物,是否也都不能登記,隻等同於一塊不毛之地?     2.“依照行政規劃建設的附屬西西人體大膽瓣開下部設施,其權益歸屬於全體業主”,這是哪條法律的規定?小區裡所有的配套設施,包括幼兒園、學校,都是按照規劃建設的,難道所有權都屬於全體業主?     3.“開發商將商品房向業主出售後,建設范圍內的土地使用權就歸屬全體業主”,更是混淆瞭債權和物權的關系。簽瞭房屋買賣合同,買受人隻取得瞭合同上的權利,物權仍然是建設單位的,隻有通過交付,才能實現物權的轉移。     令人遺憾的是,不獨重慶五中院犯這樣的錯誤,最高法院在之後駁回再審申請的裁定裡也寫道“小區建設完成之後,隨小區內房屋的出售,小區建築區劃內的土地使用權也隨之轉移,小區的共有部分土地使用權歸小區業主共有”,同樣混淆瞭債權與物權,與一審法院栽進瞭同一條溝裡。     重慶豪運房地產公司一審敗訴,上訴到重慶市高級法院,高院維持瞭一審的判決。豪運公司又向最高法院申請再審。     按說這樣一個簡單的物權糾紛,法律已經規定得如此明確,最高法院不難作出正確的判斷。但它在裁定中說,“由於案涉車位不能辦理產權登記,不能成為專有部分”,這個邏輯等於是說,由於你上不瞭戶口,所以你就不能算一個人。這是本末倒置。     登記是對物權的公示,而不是賦予物權。最高法院區分所有權糾紛的司法解釋第2條關於專有部分的三個條件,一是具備構造上的獨立性;二是具備利用上的獨立性;三是“能夠登記為特定業主所有權的客體”,這裡說的是“能夠登記”,而不是必須登記。當時之所以這樣寫,據我瞭解的情況,是因為課題組認識到現實中登記制度的滯後性,許多業主的房屋已經入住數年,還沒有辦下來房產證,如果以登記作為享有物權的必要條件,無異於刻舟求劍。但由於我國物權法實行的是登記生效主義,“不登記不發生物權效力”,因此既要照顧登記的效力,又不能拘泥於登記,所以就寫成“能夠登記”,也就是說客觀上具備登記的可能性即可。如同說能夠入學,並不意味著已經入學甚至已經畢業。     實務中的登記狀況可謂五花八門。上海為代表的城市,連地下人防車位都可以登記;北京為代表的城市,隻登記地下車位,不登記人防車位;深圳為代表的城市,所有的車位都不登記。我們實施的是同一部物權法,登記上的差距卻如此之大,這究竟是物權法有問題,還是政府的登記機構有問題?這樣隨心所欲的登記機構,不但不能發揮不動產登記定分止爭的作用,反而會制造更大的混亂。     2016年實施的最高法院《關於適用物權法若幹問題的解釋(一)》第2條規定,“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人,請求確認其享有物權的,應予支持。”這是什麼意思?就是以真實權利狀態為準,而不能拘泥於登記。在帝景豪苑案中,建設單位隻需證明兩件事就足夠瞭:一是這些車位由我合法建造,二是屬於規劃內的車位。這種情形下,法院就應當保護它無聖光的物權。重慶法院的兩審、最高院的審查再審,都錯在違反瞭這條法律。     剛才說登記不是賦予物權,那麼小區車位的物權是哪裡來的?是建造產生的。     物權法30條規定,合法的建造行為完成,就產生所有權。物權法142條進一步明確規定,建設用地使用權人建造的建築物和構築物及附屬設施屬於建設用地使用權人所有,這與物權法30條的含義一脈相承,都是說因建造行為而產生的所有權,不依賴於登記而存在。     《關於適用物權法若幹問題的解釋(一)》第8條規定,“依照物權法第28條至第30條規定享有物權,但尚未完成動產交付或者不動產登記的物權人,根據物權法第34條至第37條的規定,請求保護其物權的,應予支持。”其要旨就是,依法律規定與建造行為而取得的物權,尚未完成不動產登記,不影響其物權權利。     帝景豪苑的業主委員會認為,地面停車位是利用小區公共用地設立的,屬於小區業主共有,這是由錯誤前提導致的錯誤認識。     在小區建造的時候,紅線內的土地使用權都屬於建設單位,並不存在“全體業主”。後來的眾多小業主,他們的權利是從建設單位手裡繼受而來。他不向建設單位購買,哪裡來的業主權利?而一旦成為業主,他又反過來指責建設單位侵害瞭全體業主,這就是以繼受的所有權,質疑轉讓人原始所有權的邏輯。     如果認為全體業主是小區的土地所有權人,因而擁有地面車位的所有權,那進一步推導下去,在“業主共有的土地上”建造的房屋,豈不是也應當屬於全體業主?那建設單位憑什麼賣呢?     試想有一群人,你一塊我一塊地買瞭一車豆腐,擁有瞭這一車豆腐之後,他們突然恍然大悟,說我們才是豆腐的權利人啊婬賊女皇武則天1,你這個賣豆腐的,憑什麼有的切得大、有的切得小?還給這個送一塊,那個讓五毛?你這是侵犯我們全體豆腐所有人的利益!這個比方是一個笑話,但不幸的是,生活中的許多人和事,都鬧成瞭這種笑話。     (2017.12.20)
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