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          首页>深圳拟修改物管条例 加强监管物业服务企业

          深圳拟修改物管条例 加强监管物业服务企业

          发布时间:2020-06-21 | 浏览量:4

          中國物業新聞網訊:

           是否要給業主大會發放統一信用代碼,以便設業主共有資金賬戶?成立業主監事會有必要嗎?如何加強和完善對物業服務企業的監管?”《深圳經濟特區物業管理條例(修訂草案征求意見稿)》(以下簡稱《條例》)備受關註,1月4日,記者從深圳市法制辦獲悉,為廣泛聽取公眾意見,該辦將連同深圳市住建局於1月15日下午2:30—5:30,通過微信平臺舉行網絡聽證會。

            物管糾紛投訴居高不下

            改革開放以來,深圳率先從香港地區引入房地產開發及物業管理模式,誕生瞭全國第一個商品房住宅小區、第一個業主委員會和物業管理企業,出臺瞭全國首部地方性物業管理條例——《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》,並於2007年9月25日重新制定頒佈《深圳經濟特區物業管理條例》,在業主自治、行業管理、法制建設等諸多方面進行瞭有益探索與實踐。截至目前,深圳共有住宅小區3597個,其中成立業委會的小區1476個,約占41%,采用物業服務企業管理的住宅小區3511個,約占97.6%,深圳共有物業服務企業1933傢。

            但近年來,深圳物業管理糾紛問題日益凸顯,信訪投訴居高不下,僅近三年的投訴量分別為3210、3313和2611宗,呈現出訴求主體多元化、形式多樣化、內容復雜化以及矛盾易激化等特點。“主要體現在:一是共有產權權屬不清,業主維權引發群體事件;二是業主大會權利義務落實不到位,業主委員會成立難、運作難、換屆難、監督難等問題突出;三是政府職能定位不清晰、監管措施手段欠缺;四是市場機制難以發揮作用,物業服務陷入低價低質惡性循環,並導致部分小區設施設備因為沒有及時有效維護而提前老化,縮短瞭物業使用壽命,導致物業嚴重減值和縮水。”

            深圳市住建局相關負責人表示,為系統解決物業管理中出現的問題,深圳擬修改現行法規,進一步理順業主、業主大會、業主委員會、物業服務單位以及建設單位等之間的關系,加快建立社區治理體系,實現政府治理和社會調節、居民自治良性互動。

            共有物業收益擬歸全體業主所有

            該負責人表示,目前深圳物業小區業主共有部分權屬處於模糊狀態,不動產登記部門也難以對共有部分進行全面產權登記。從前期物業階段開始,部分物業公司從開發商手中承接並管理小區後,通過出租車位(車庫)和架空層、經營配套設施和電梯廣告等謀取利益、經營公司運作,脫離瞭接受業主委托對物業共有部分進行管理維護的本質,時常引發業主與物業公司、開發商之間的沖突。

            《條例》將明確共有物業的范圍、管理方式等,擬規定共有物業的收益歸全體業主所有,必須存入共有資金賬戶,由業主或業主大會根據物業服務的內容向物業公司支付物業服務費。《條例》還特別提及瞭深圳市民最為關註的“停車位權屬”問題。

            該負責人說,深圳停車位(庫)權屬沿革比較復雜,也未進行登記,因此其共有部位及停車位(庫)的收益歸屬爭議不斷。經梳理,目前停車位(庫)主要分為三種類型:一是占用業主共有道路或者其他場地用於停放汽車的車位,這類車位產權應歸全體業主所有;二是地下人民防空工程,這部分收益歸投資者所有;三是建築區劃范圍內規劃用於停放汽車的車位、車庫。由於深圳長期未進行產權登記,產權狀況不夠明晰。

            “對於這三種情況,《條例》擬規定,對於全體業主所有的停車位,由業主大會決定使用及收益粉嫩泬30p方式;對於人防工程,明確向全體業主、物業使用人開放使用;對於通過《土地出讓合同》《房屋買賣合同》明確產權歸屬開發商的停車位(庫),開發商進行產權登記,並向全體業主公示租售方案後,再進行租售。”

            [聽證議題]

            議題一▶▶是否建立業主大會備案制?

            由於業主大會不作組織登記,無法取得統一社會信用代碼,致使無法開設賬戶,業主共有資金隻能通過物業公司賬戶收支,混淆不清。同時,業主大會、業委會有法定決策執行權但無法承擔法律責任,遊離於政府監管之外。

            為解決業主自治組織缺位問題,《條例》擬規定,首次業主大會會議召開並選舉產生業主委員會後15日內,業主委員會應當向物業所在地的區主管部門備案。獲頒備案證書後,將取得統一社會信用代碼,並依法申請刻制業主大會和業主委員會印章,取得印章後也要備案。

            這樣業主大會就可以憑代碼證到合作銀行開設業主共有資金賬戶,也可以委托物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶,並設計瞭共有資金審計制度、資金使用公開制度等一系列配套制度。

            議題二▶▶是否設立物業管理指導委員會?

            針對目前比較普遍的業主大會、業主委員會成立難、換屆難等問題,《條例》擬設置物業管理指導委員會(以下簡稱“委員會”),規定建設單位在首套物業交付後15日內向街道辦事處提交書面報告,街道辦事處收到報告後,1個月內組建由街道辦、業主、轄區公安派出所、社區居委會、建設單位或物業服務企業組成的物業管理指導委員會,由其負責組織、籌備首次業主大會會議,監督前期物業階段共管賬戶的資金使用,指導協調共有物業承接查驗及業委會換屆改選等工作。

            委員會由5—11人組成,業主成員由街道辦事處從業主中推薦,業主成員比例應占委員會人數的20%以上,但委員會業主成員不得擔任業主委員會委員。而建設單位或者物業服務企業拒絕派員參加委員會的,也不影響委員會的成立。

            這將緩解業主自治組織成立難的局面,也可通過牽頭協調,避免業主組織缺位的空擋期問題。

            議題三▶▶是否成立業主監事會?

            目前深圳業主委員會委員素質參差不齊,也曾出現少數不良業委會通過授權等方式僭越業主大會的權利,《條例》此次擬采取多項措施規范業主委員會的行為,其中比較重要的有兩條。

            一是提高業主委員會委員的準入基本條件,擬規定,業主委員會委員候選人其本人、配偶及其直系親屬均不可在其小區物業服務企業任職;近5年內受過刑事處罰或者近3年內因違反治安或物業管理法律法規受行政處罰的人員,以及截至公示日前欠繳物業管理費或者專項維修資金累積達3個月的業主也不得擔任業委會候選人。候選人需由物業管理指導委員會推薦或者10名以上業主聯名推薦,並由前者進行資格審查與確認。

            二是擬增設業主監督機構,由業主大會決定是否設立業主監事會(以下簡稱“監事會”),對業主委員會進行監督。監事會由業主大會會議選舉產生,由3—7名監事組成,監事會成員全部為兼職,不領取任何報酬。

            監事會可查閱業主大會財務賬薄,檢查業主大會財務狀況;可監督業主委員會執行業主大會決定的情況,對違反物業管理法律法規、管理規約、議事規則或者對業主禁止的愛 免費觀看 百度百度 委員會委員、執行秘書、財務人員提出罷免或者辭退建議;可對業主委員會決定的事項提出質詢或者建議;可對業主委員會及其委員侵害全體業主共同利益的行為,要求予以糾正。

            議題四▶▶如何加強監管物業服務企業?

            目前,深圳前期物業服務企業雖然由建設單位通過招標選定,但實踐中,建設單位往往將物業項目交由與之關聯的物業企業管理,加之這一階段業主大會尚未成立,業主合法權益難以得到保障,物業糾紛層出不窮。

            《條例》擬規定物業服務企業應與業主大會簽訂物業服務合同,約定物業服務的收費標準、酬金標準、服務內容、合同期限等,其前期物業服務合同和臨時管理規約由建設單位依照市主管部門制發的示范文本制訂,即便作出修改,也不得減損業主的權利。

            物業服務企業每年第一季度要公示上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。物業服務企業及其工作人員、項目負責人不得有“騙取、挪用或者侵占業主共有資金;擅自改變物業服務用房、共有物業用途;擅自利用共有物業進行經營;管理失職造成人員傷亡、財產損失等重大責任事故;被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規范且未改正;嚴重損害業主利益以及法律法規禁止的其他不要充會員就可以看污視頻行為”,否則將依法作出處理,並記入信用信息檔案。

            此外,深圳市主管部門應當建立統一的物業管理信息平臺,與房地產主管部門實現物業管理信息和不動產登記信息的實時共享。

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